住宅ローンは年収の何倍まで？借入額の目安と「返せる額」の考え方

住宅ローンを検討するとき、最初に知りたいのが「いくらまで借りられるのか」です。しかし本当に大事なのは、金融機関が貸してくれる額ではなく、家計が無理なく返せる額のほうです。この2つは一致しません。この記事では、年収倍率と返済負担率という2つのものさしを使って、現実的な借入額の決め方を整理します。実際の返済額は 住宅ローン返済シミュレーター で確認できます。

年収倍率という考え方

年収倍率は「借入額 ÷ 年収」で計算します。かつては5倍程度が目安とされていましたが、低金利が続いたことで実際の借入は6〜7倍まで伸びています。住宅金融支援機構の調査でも、近年の平均は7倍前後で推移しています。

ただし、倍率はあくまで結果の指標です。同じ年収7倍でも、金利1%と2%では毎月の返済額が大きく変わります。倍率だけで安全性は測れません。

年収	5倍	6倍	7倍
400万円	2,000万円	2,400万円	2,800万円
500万円	2,500万円	3,000万円	3,500万円
600万円	3,000万円	3,600万円	4,200万円
700万円	3,500万円	4,200万円	4,900万円
800万円	4,000万円	4,800万円	5,600万円

返済負担率で見る

返済負担率は「年間返済額 ÷ 年収」です。金融機関は審査でこの数値を見ており、30〜35%以内を基準にすることが一般的です。ただしこれは貸せる上限であって、暮らしやすさの基準ではありません。

• 20%以下：余裕がある。教育費や車の買い替えにも対応しやすい
• 20〜25%：無理のない範囲。多くの家庭が現実的に選ぶ水準
• 25〜30%：やや重い。収入減や金利上昇の余地が小さくなる
• 30%超：審査は通っても、家計の自由度はかなり下がる

また、負担率の計算に使う「年収」は額面です。実際に使えるのは手取りなので、体感の負担は数値より重くなります。手取りベースでも一度計算しておくと、生活実感に近い判断ができます（年収手取り計算）。

借入額を決める前に引いておくお金

年収から自動的に借入額を決めるのではなく、先に「動かせない支出」を引いてから考えると失敗しません。

• 教育費：子ども1人あたり、進路によって数百万円から1,000万円超
• 維持費：固定資産税、マンションなら管理費・修繕積立金（月2〜3万円になることも）
• 修繕費：戸建ては10〜15年ごとに外壁・屋根の修繕で100万円以上
• 老後資金：返済が定年後まで続く場合、退職金を当てにしない計画が必要

マンションの管理費・修繕積立金は、ローン返済とは別に毎月かかります。返済額だけで判断すると、この分が丸ごと想定外の負担になります。

金利が変わるとどうなるか

借入3,500万円・35年・元利均等で試算すると、毎月返済額は次のようになります。

金利	毎月返済額	総返済額
0.5%	約90,900円	約3,818万円
1.0%	約98,800円	約4,150万円
1.5%	約107,200円	約4,502万円
2.0%	約115,900円	約4,869万円

0.5%と1.5%では、毎月の差は約16,000円、総額では約68万円×10年分に相当する差になります。変動金利を選ぶ場合は、この表のように金利が1%上がったときの返済額を許容できるかを先に確認してください。

頭金はどれくらい入れるべきか

頭金を入れるほど借入額が減り、利息の総額も下がります。一方で、手元の現金をすべて頭金に回すと、引っ越し費用や家具家電、想定外の出費に対応できなくなります。

目安として、生活費の6か月分は現金で残すことをおすすめします。住宅購入時には物件価格のほかに、登記費用・仲介手数料・火災保険・引っ越し代などで物件価格の5〜10%程度がかかります。

審査で見られていること

• 返済負担率（他の借入も合算されます。車のローンやカードのリボ残高も対象）
• 勤続年数と雇用形態
• 信用情報（過去の延滞、携帯端末の分割払いも含まれます）
• 物件の担保価値
• 健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）

審査前にカードローンやリボ払いの残高を整理しておくと、借入可能額が増えることがあります（リボ払い 返済計算）。

まとめ

• 年収倍率は結果の指標。判断は返済負担率と手取りベースで行う
• 負担率20〜25%が現実的な水準。30%超は審査に通っても余裕がない
• 管理費・修繕積立金・固定資産税は返済額と別にかかる
• 変動金利なら、1%上昇時の返済額を先に確認する

条件を入れ替えながら比べるには 住宅ローン返済シミュレーター が便利です。金利だけを動かして、総額がどれだけ変わるかを見てみてください。